HvA-werkcommissie Hoofdweg Torentjes
Hoofdweg
Torentjes 1+2 (184A-198D) en Torentje 3 (244A-250D)
Leden:
Joop Nelemans
tel.: 06 - 81 07 89 29
e-mail: hv.alexanderpolder@gmail.com
Hoofdweg - Afrekening Servicekosten 2021 (7-03-2023)
Op 23-01-2023 werd van de beheerder het concept van de Servicekosten 2021 ter controle ontvangen.
Als nadere verklaring werd gemeld dat vanwege de post “20% onderhoud CV” nog geen onderzoek werd gedaan en in de Servicekosten 2021 op € 0,00 werd gezet.
Opvallend is dat de 2 vervallen posten uit de Servicekosten 2020 (water en 20% onderhoud CV) niet gerekend worden omdat de HvA deze afgewezen had. Reden: Dit betreft een niet goedgekeurde uitbreiding van het Servicekostenpakket.
27-01-2023 -> Na controle werden de volgende opmerkingen/correcties aan de beheerder gezonden:
- Groenvoorziening -> Het volledige bedrag van de 4 facturen werd gerekend, terwijl al zeer lang de helft aan de huurders wordt doorberekend. Omdat het tuinonderhoud zwaar onvoldoende was, stelt de HvA voor de huurders 1/4 van het totaalbedrag te laten betalen;
- Lift/telefoon -> Dit is nieuw en werd niet van tevoren volgens de Overlegwet gemeld aan de HvA. Omdat deze post een niet goedgekeurde uitbreiding van het Servicekostenpakket betreft, wordt deze post afgewezen.
- Begroting 2022 -> CV-onderhoud en Lift/telefoon worden afgewezen.
Op 27-02-2023 werd antwoord van de beheerder ontvangen:
- Groenvoorziening -> Kosten worden teruggebracht naar 50%;
- CV-installatieonderhoud (20%) -> Wordt in 2021 niet in rekening gebracht. Voor 2022 wel in de begroting. Verwezen wordt naar huurcontracten waar deze post vermeld is en gezien het aantal ondertekende huurcontracten zou geen instemming nodig zijn;
- Lift-installatieonderhoud (20%) en telefoonkosten -> Kosten onderhoud idem CV. Een telefoonlijn is nodig om de liftinstallatie gekeurd en in bedrijf te houden.
Op 7-03-2023 reageerde de HvA op het antwoord van de beheerder van 27-02-2023:
- Groenvoorziening -> 50% voor rekening van de huurders is standaard. De beheerder reageerde niet op het HvA-voorstel 25% te rekenen vanwege onvoldoende tuinonderhoud. Hier wordt alsnog om gevraagd;
- CV-installatieonderhoud (20%) -> De HvA gaat niet akkoord deze post in 2022 wel te rekenen. Verwijzen naar huurcontracten heeft geen zin gezien het HvA-onderzoek huurcontracten/afrekeningen Servicekosten van 11-05-2022 waarbij vastgesteld werd dat er leemtes en onjuistheden zijn en dus 70%-instemming door de huurders noodzakelijk is (ref.: Woonbond-publicatie Servicekosten 2021 meegezonden).
- Lift-installatieonderhoud (20%) en telefoonkosten -> De HvA gaat niet akkoord deze post in 2022 wel te rekenen. Verwijzen naar huurcontracten heeft geen zin gezien het HvA-onderzoek huurcontracten/afrekeningen Servicekosten van 11-05-2022 waarbij vastgesteld werd dat er leemtes en onjuistheden zijn en dus 70%-instemming door de huurders noodzakelijk is. (ref.: Woonbond-publicatie Servicekosten 2021 meegezonden). Ook had dit volgens de Overlegwet van tevoren gemeld moeten worden. De HvA vraagt om een rapportage als basis voor de 70%-instemming en toezending van volledige kostenoverzichten/facturen van deze post.
- Herziene totaalkosten per Torentje -> Deze dienen aan de HvA ter goedkeuring te worden ingediend door de beheerder.
Ook dienen deze totaaloverzichten per Torentje te worden gezonden met de afrekening per woning (geschiedde nier vanwege Svk 2020).
Hoofdweg - Status actiepunten van april 2022 (22-12-2022)
Op 5-12-2022 heeft de HvA-werkcommissie opnieuw gevraagd naar de status zoals hieronder weergegeven.
Onder 1A -> De HvA-werkcommissie zond op 24-10-2022 een duidelijk voorbeeld. Hierop werd nog geen reactie ontvangen.
Onder 1D -> Op 22-12-2022 werd bericht ontvangen dat de HvA in het 1e kwartaal 2023 de Servicekosten 2021 ter controle zal ontvangen.
Openstaande actiepunten van de WOHV-actiepunten van 20-04-2022 (HvA/Heimstaden):
1A. Contacten met Klantenservice moeilijk / antwoorden vaak niet
Antwoord beheerder van 7-10-2024 -> Stuur voorbeeld
HvA-rapportage van 24-10-2022 -> Voorbeeld met leemtes in klachtafhandeling m.b.t. vervanging van een armatuur
1C. Mutatie-overzicht maandelijks aan HvA
Antwoord 7-10-2022 -> Zal verstrekt worden.
1D. Servicekosten 2021 ontbreekt nog
Antwoord 7-10-2022 -> Zodra het gereed is, zal de HvA het overzicht met facturen ter controle ontvangen
1H. Investeringsplan 2022
- Plafondplaten -> offerteaanvraag ingediend
- Vervanging algemene verlichting door LED -> offerteaanvraag ingediend
- Schilderwerk buiten -> Staat gepland voor voorjaar 2023
- Sleutelplan en vervanging intercom -> Eind oktober 2022 wordt meer bekend
1I. Slagboom Torentjes 1+2
Offertes werden aangevraagd
1J. Herinrichting tuinen en tuinonderhoud is minimaal
Het inrichtingsplan zou week 17 (2022 !) aan de HvA verstrekt worden en het tuinonderhoud is minimaal.
Melding op 7-10-2022: Spoedig. Status 24-10-2022 -> Nog niets ontvangen door HvA
1K. Grondaanvulling langs singels
Melding Heimstaden: Wordt niet vergeten
1M. Fietsbeugels
Antwoord: Geen actieve acties
1N. Plaatsing rookmelders
In oktober werd dit in enige woningen uitgevoerd. Wordt vervolgd.
2. Huurders Organisatie Heimstaden Nederland (HOHN)
De HvA heeft nog geen antwoord ontvangen op de status van huurdersverenigingen binnen HOHN.
Nu heeft HOHN alleen Bewonerscommissies. Contactpersoon Heimstaden zal opnieuw gevraagd worden.
Hoofdweg Torentjes - Schoonmaakwerk onvoldoende (5-10-2022)
Op 10-08-2022 werd de Heimstaden-reactie op 2 ingediende klachten m.b.t. de schoonmaakwerkzaamheden naar de verantwoordelijke Heimstaden-leidinggevenden gezonden:
- Er werd geen antwoord gegeven op vermelde klachten;
- Wat wordt bedoeld met “nieuwe schoonmaakpartij”?
- Wat is het resultaat van de Heimstaden-evaluatie van 1-08-2022?
- Oorspronkelijk schoonmaakschema van de schoonmaakfirma was onjuist. Dit werd door de HvA gecorrigeerd en in juni aan Heimstaden gezonden. Hierop werd nog geen antwoord ontvangen.
Is het mogelijk een bespreking Heimstaden/HvA/schoonmaakfirma te organiseren?
Op 5-10-2022 vond de bespreking bij Torentje 3 plaats, waarbij naast de HvA ook Heimstaden en de schoonmaakfirma aanwezig waren.
De HvA heeft hierover naar Heimstaden gerapporteerd met de volgende punten:
- Algeheel beeld van de schoonmaakwerkzaamheden was volgens de HvA de laatste maand positief;
- De afspraak werkt goed dat Vinz de HvA meldt wanneer de glazenwasser komt;
- Bij het Glazenwassen worden de ramen niet schoon en hier is dus extra aandacht nodig;
- De balkonramen op de 1e t/m 3-verdieping worden aan de straatkant niet meegenomen bij het glazenwassen;
- Enige balkonhekken zijn ernstig vervuild en dit dient aangepakt te worden;
- De kozijnen worden bij het glazenwassen niet meegenomen en er dient hier dus een aparte afspraak over worden gemaakt;
- Het Vinz-schema op het publicatie komt niet overeen met de werkelijkheid (zie aanpast schema door HvA). Vinz zal dit nader bestuderen;
- Voor bewoners is het onduidelijk wat wanneer wordt schoongemaakt (wat/wanneer als een titel uit het schema 1x per week dient te worden uitgevoerd);
- Het reinigen van de vloerbedekking in de hallen en trappenhuizen door een gespecialiseerd bedrijf op 4-10-2022 heeft tot een beter resultaat geleid. Volgens die firma is het resultaat 80%. Toch zijn er ernstig beschadigde stukken overgebleven;
- Persoonlijk contact van de Vinz-schoonmaker met bewoners ontbreekt en dat werd gewaardeerd bij de vorige schoonmaakfirma;
- Zwerfvuil rond het gebouw wordt niet door Vinz verwijderd en dit dient volgens het schema wel te gebeuren;
- Niet altijd worden de hallen volgens bewoners gestofzuigd;
- Raamdorpelstenen dienen te worden aangepakt.
Hoofdweg Torentjes - HOHN (12-05-2022)
Op 29-04-2022 ontvingen alle Heimstaden-huurders bericht dat een landelijk huurdersorganisatie vanwege Heimstaden-huurders werd opgericht. Dit is een stichting zonder leden. De naam is Huurders Organisatie Heimstaden Huurders (HOHN) en overlegt met Heimstaden over landelijke onderwerpen.
Lokale belangen worden behartigt door huurdersverenigingen of bewonerscommissies zoals vastgelegd is in de Overlegwet WOHV (Wet Overleg Huurders Verhuurder).
Voor de HvA wijzigt niets want tijdens de Overlegbespreking van 20-04-2022 werd door Heimstaden Rotterdam bevestigd dat de huidige overlegstructuur blijft bestaan.
In HOHN-documenten staat vermeld dat de organisatiestructuur is gebaseerd op Bewonerscommissies per complex en daaraan worden voorwaarden door Heimstaden volgens de WOHV verbonden.
Voor huurdersverenigingen, zoals de HvA, is niets vermeld en daartoe werd uitgebreid gecommuniceerd met het voorlopige HOHN-bestuur. Hierop werd niet geantwoord. Huurdersverenigingen hebben volgens de WOHV meer rechten dan Bewonerscommissies en daarmee dient rekening te worden gehouden.
Tijdens de WOHV-bespreking van de HvA-werkcommissie in het kantoor van Heimstaden Rotterdam op 20-04-2022 werd hierover gerapporteerd. De Heimstaden-contactpersoon Sander Bruijn werd opgedragen een aansluiting van huurdersverenigingen mogelijk te maken.
Op 12-05-2022 vond een door het voorlopige HOHN-bestuur georganiseerde videobespreking voor geregistreerde en geactiveerde Heimstaden-huurders plaats. Daarbij werd de organisatie verklaard en plannen nader toegelicht.
Er waren 50 deelnemers (duur van deze videobespreking was 35 min.).
Uitgebreid werd gebruik gemaakt van de chatbox waarop ten dele werd geantwoord.
In de chatbox werd 3x gevraagd om nadere uitleg vanwege huurdersverenigingen (HOHN spreekt alleen over Bewonerscommissies). Hierop kwam geen antwoord.
Lokale zaken zoals controle servicekosten en huurdersondersteuning wordt door de lokale vertegenwoordiging gedaan. Daarbij kan het HOHN-bestuur ondersteunen.
Ook werd gemeld dat een huurdersplatform gevormd zal worden.
De videoregistratie wordt geplaatst op de HOHN-website (Huurders Heimstaden) en ook antwoorden op de vragen in de chatbox zullen beantwoord worden.
Wordt vervolgd.
WOHV-Overleg HvA-Heimstaden (17-06-2022)
Op 20-04-2022 vond het WOHV-overleg plaats met Heimstaden.
Belangrijkste punten van deze bespreking:
- Overleg HvA-Heimstaden blijft bestaan (HOHN moet zich uitspreken over huurdersverenigingen/bewonerscommissies);
- Klachten indienen via Heimstaden-website (via service@heimstaden.nl kost meer tijd/inspanning);
- Mutatie-overzicht zal maandelijks verstrekt worden;
- Eindafrekening Servicekosten 2020 voor huurders onvolledig;
- Servicekosten 2022 (2 extra posten) wordt door Heimstaden uitgezocht en eventueel een adviesaanvraag bij de HvA ingediend;
- Schoonmaakwerkzaamheden is onvoldoende. Over 5 weken wordt hierover gerapporteerd (met foto’s);
- Glazenwassen verliep onjuist; afspraak werd gemaakt dat HvA door glazenwasser wordt gewaarschuwd (daarna bericht in hal);
- Status instemming slagboom bij Torentjes 1+2 -> 15 voor, 3 tegen (21 voor noodzakelijk);
Op 16-05-2022 stuurde de HvA een rapportage aan Heimstaden m.b.t. de Servicekosten en de verschillen in de huurcontracten sinds 1991 in vergelijking met de afrekeningen voor de huurders.
Heimstaden zal dit verder onderzoeken en het resultaat aan de HvA melden.
Op 17-06-2022 werd het verslag bij alle bewoners bezorgd. Klik hier om het verslag te lezen:
Jaaroverzicht 2021 (19-03-2022)
Klik op bijgaande link:
Slagboom Torentjes 1+2 (7-06-2022)
Op 18-03-2022 ontvingen de bewoners van de beheerder een stemformulier vanwege het plaatsen van een slagboom bij Torentje 2 en aanvullende werkzaamheden op het parkeerterrein bij Torentjes 1+2.
De bedoeling is dat tenminste 70% instemt zodat de beheerder/verhuurder de investering kan uitvoeren.
Er zijn voor de bewoners geen kosten verbonden aan deze wijziging.
Op 10-04-2022 werd de vraag van de HvA beantwoord hoe de stand van de stemming is. Er zijn 17 stemmen binnengekomen, dus nog niet voldoende. Bewoners die nog niet gestemd hebben ontvangen een herinnering.
Op 20-04-2022 meldde de verhuurder dat 18 stemmen ontvangen waren waarvan 15 met instemming.
Huurders die nog niet gestemd hadden ontvingen op die dag een brief met een herinnering.
Op 30-05-2022 werd van de verhuurder de uitslag ontvangen: De 70% instemming werd niet gehaald.
Oorzaak: 9 van de 30 bewoners hadden niet gestemd.
Uitslag:
19 voor
2 tegen
Op 6-06-2022 werden nog 2 positieve stemmen door de HvA aan Heimstaden gemeld, dus de 70% werd gehaald!.
Servicekosten 2020 (8-04-2022)
Na een aantal brieven van de beheerder m.b.t. vertraging vanwege de Servicekosten 2020 werd op 28-12-2021 het totaaloverzicht incl. facturen ter controle ontvangen. De beheerder vroeg om een HvA-reactie uiterlijk 7-01-2022.
Op 3-01-2022 volgde het commentaar van de HvA aan de beheerder:
- Bedragen voor 5 posten zijn akkoord (Schoonmaken, Glasbewassing, Groenvoorziening, Vervangen lampen en Elektraverbruik algemeen);
- Er worden 2 posten extra gerekend (water voor schoonmaken + 24 uursservice CV-onderhoud). Deze posten zitten sinds 1991 niet in het Servicekosten-pakket en worden daarom afgewezen;
- Vanwege de post “Elektra” ontbreken aan aantal facturen. Het verzoek wordt gedaan deze alsnog toe te sturen.
Op 5-01-2022 volgde het antwoord van de beheerder:
- De beheerder dankt voor goedkeuring van 5 posten;
- De posten “Water voor schoonmaken + 24 uursservice CV-onderhoud" worden voor 2020 niet gerekend. Wel wenst de beheerder deze posten in de begroting 2021 op te nemen. Daarbij wordt gerefereerd naar eerdere huurcontracten waar deze posten worden vermeld;
- Ontbrekende facturen Elektraverbruik werden verstrekt.
Op 7-01-2022 werd door de HvA-werkcommissie gereageerd op de mail van de beheerder van 5-01-2022:
- Uitbreiding van het Servicekosten-pakket kan alleen na melding door de verhuurder aan de huurdersvertegenwoordiging volgens de Overlegwet. Daarna volgt eventueel instemming van de huurders en dan zou die wijziging kunnen gelden vanaf 2022;
- Dank dat de kosten van de posten “Water voor schoonmaken + 24 uursservice CV-onderhoud" in de Servicekosten 2020 geschrapt werden;
- Begroting 2021 van de posten “Water voor schoonmaken + 24 uursservice CV-onderhoud" dient geschrapt te worden;
- Begroting 2021 van de post “Groenvoorziening” dient aangepast te worden omdat er in 2021 geen tuinonderhoudscontract was en incidenteel opdrachten verstrekt werden;
- Er ontbreken nog facturen van de post “Elektra” van Torentje 1;
- Totaaloverzichten van de Servicekosten 2020 dienen aangepast te worden met verwijdering van de posten “Water voor schoonmaken + 24 uursservice CV-onderhoud".
Op 13-01-2022 meldde de beheerder dat een antwoord op de HvA-opmerkingen zal volgen.
Op 16-02-2022 meldde de beheerder dat zij de posten “Water voor schoonmaken + 24 uursservice CV-onderhoud" wensen door te voeren. De kosten vanwege die 2 posten worden in de afrekeningen 2020 en 2021 niet gerekend. De begroting 2021 toont lagere kosten vanwege ontbreken van een volledig contract m.b.t. de groenvoorziening.
Antwoord 23-02-2022: De HvA-werkcommissie antwoordde dat toevoeging van de de genoemde posten in de mail van 16-02-2022 administratief onjuist is vanwege dit complex.
Op 4-03-2022 werd door de beheerder gemeld dat de afrekening spoedig naar de bewoners wordt verzonden.
Tevens werd gemeld dat de 2 extra posten op de komende WOHV-bespreking worden behandeld.
Met de mail van 1-04-2022 ontvingen alle huurders bericht van de beheerder vanwege vertraging m.b.t. verzending van de afrekening. Er werden verder geen details vermeld.
Op 8-04-2022 werd de afrekening door de bewoners ontvangen.
Elke bewoner ontvangt geld terug.
Op 8-04-2022 werden onvolkomenheden vanwege de Huurcommissie-regels vastgesteld en dit werd aan de verhuurder gemeld:
- Geen overzicht per gebouw met indicatie van de administratiekosten;
- Een begroting ontbreekt;
- Melding ontbreekt dat de HvA controle heeft uitgevoerd (correcties noodzakelijk) en daarna de herziene totaaloverzichten heeft goedgekeurd.
Plaatsing ondergronds containers (22-02-2022)
Op 1-11-2021 ontvingen de bewoners van de Torentjes 1+2 bericht van beheerde Heimstaden over plaatsing van 2 putten vanaf
24-11-2021 ten behoeve van ondergrondse containers als vervanging van de restafvalcontainers die nu op de parkeerplaats staan. De ondergrondse containers worden dan in het 2e kwartaal 2002 geplaatst.
Op 2-11-2021 heeft de HvA-werkcommissie Hoofdweg Torentjes aan beheerde Heimstaden gevraagd waarom zij niet van tevoren bericht hierover hebben ontvangen. Ook werd gevraagd of deze werkzaamheden ook bij Torentje 3 plaatsvinden want dat is niet duidelijk omdat bewoners van Torentje 3 geen bericht hebben ontvangen.
Op 3-11-2021 antwoordde Heimstaden dat de HvA geen informatie ontving, omdat dit een zaak van de Gemeente is.
Geen antwoord werd gegeven m.b.t. Torentje 3.
Op 15-12-2021 werd een betonnen bak ingegraven bij Torentje 1. De ondergrondse container werd inmiddels begin januari 2022 geplaatst.
Sindsdien zijn er grote problemen geweest m.b.t. het functioneren van de ondergrondse container. Toen die container al meer dan 1 week niet werd geleegd (vol en daardoor werden zakken naast de container geplaatst !!) werd een tijdelijke restafvalcontainer geplaatst. Dit geschiedde nadat bewoners vele keren hierover bij de Gemeente hadden geklaagd.
Op 25-01-2022 werd een betonnen bak ingegraven bij Torentje 3.
Op 22-02-2022 werd de definitieve ondergrondse container bij Torentje 3 geplaatst.
Overleg HvA-Heimstaden (25-08-2021)
Op 25-08-2021 vond dit overleg plaats bij Torentje 3:
Geliberaliseerd - Huurverhoging 2022+2023 (18-08-2021)
De maximale huurverhogingen 2022+2023 voor geliberaliseerde woningen zijn ook als voor 2021 beperkt.
De CPI-Jaarindex is de basis en dit mag maximaal met 1% verhoogd worden als dit in het huurcontract staat.
Bekijk hier de publicatie van de Rijksoverheid:
Hoofdweg Torentjes - Huurverhoging 2021 (25-08-2021)
Na ontvangst van de huurverhogingsbrieven op 8-06-2021 (geliberaliseerd) werd meteen door de HvA vastgesteld dat de verhoging onjuist is.
A. Bezwaar door HvA-werkcommissie vanwege alle huurders
De CPI-maandindex werd toegepast terwijl in veel huurcontracten de CPI-Jaarindex vermeld staat.
De beheerder werd hierover ingelicht, die op 17-06-2021 meldde niet over volledige informatie te beschikken. De HvA zal dit alsnog verstrekken en deed het verzoek aan de beheerder om de CPI-Jaarindex toe te passen.
Op 21-06-2021 stuurde de HvA resultaten van een studie en voorbeelden van eerdere jaren. Op 2-07-2021 was van de beheerder nog geen antwoord ontvangen, ondanks herinneringen per mail en telefoon.
B. Beslissing m.b.t. woningen met huurcontracten 1991-1996
Op 7-07-2021 werd bericht van de beheerder ontvangen dat de huurverhoging voor 2 woningen in Torentje 3 na hun bezwaar (huurstart in mei 1991 in een nieuwbouwwoning) wordt verlaagd van 1,89% naar 1,3%. Dit zou ook kunnen gelden voor alle huurders die hieraan voldoen (huurcontract van 1991-1996). Voor volgend jaar zal de beheerder de juiste indexmethode hanteren.
C. Beslissing m.b.t. woningen met huurcontracten na 1996
Na een telefoongesprek op 8-07-2021 met de beheerder m.b.t. de correcties van de andere huurders (huurcontract vanaf 1996) werd een afspraak gemaakt over deze huurverhoging van 1,89% die niet gewijzigd wordt.
Samenvatting van deze afspraak van 8--07-2021: Een aantal huurders hebben van de beheerder een huurverhogingsbrief ontvangen met daarin een onjuiste indexmethode. Voor volgend jaar zal de beheerder de juiste indexmethode hanteren (CPI-Jaarindex volgens huurcontract), aangevuld met de contractueel overeengekomen extra verhoging.
Dit jaar zal de beheerder het percentage aanhouden zoals deze nu in de brief staat aangegeven. Mochten huurders van mening zijn dat dit percentage niet juist is, dan kunnen zij dit als bezwaar indienen bij de beheerder. Indien hieruit een voordeel voortkomt, dan wordt dat aangepast. Is het percentage ten nadele van de huurder, dan blijft het percentage zoals nu toegepast, dus geen huurverhoging van 2,4%.
D. Verder onderzoek
Voor 2 huurders heeft de HvA-werkcommissie eind juli 2021 bij de beheerder om huurverlaging gevraagd.
Op 11-08-2021 werd gemeld dat voor die 2 huurders de huurverhoging werd verlaagd. Echter de ingangsdatum was onjuist dus werd de beheerder gevraagd dit te herzien. Op 20-08-2021 werd de ingangsdatum naar 1-07-2021 aangepast.
Actiepunten Hoofdweg Torentjes (7 mei 2021)
Op 3 mei 2021 vroeg de HvA-werkcommissie naar de status van enige actiepunten:
* Uiterlijk 1 mei had er de huurverhogingsbrief ontvangen moeten worden. Komt die brief nog? .
Antwoord Heimstaden: In ieder geval uiterlijk 30 juni
* Status tuinonderhoud. Via het informele circuit werd vernomen dat de oude tuinman het voorlopig op zich heeft genomen (2x grasmaaien tot nu toe);
Antwoord Heimstaden: Wordt nog over onderhandeld.
* Vervanging van lampen door de HvA : Status?
Antwoord Heimstaden: Wenst dit anders. Overleg hierover volgt.
* Status luchtbehandelingsinstallatie (zou tegelijk met cv-onderhoud geschieden, maar Bonarius doet dat niet);
Antwoord Heimstaden: Wordt nog over onderhandeld.
* Status "Ondergrondse containers" ? Komen deze in de zomer?
Antwoord Heimstaden: Nog onbekend.
December 2020
Wegens verhuizing heeft Gerard Strootman zich teruggetrokken uit de HvA-werkcommissie.
De HvA dankt Gerard voor de jarenlange ondersteuning en voorstellen.
Kennismaking met beheerder Heimstaden (19-11-2020)
Met MVGM-brief van 23-09-2020 (ontvangen op 26-09-2020) werd aan de bewoners bericht dat Heimstaden per 1-10-2020 het beheer overneemt. De HvA-werkcommissie ontving die informatie niet.
Op 2-10-2020 werd via mail contact gezocht met Heimstaden om kennis te maken en afspraken te maken over de toekomstige samenwerking.
Op 8-10-2020 antwoordde Heimstaden dat een kennismaking over ca. 3 weken zou kunnen plaatsvinden (onder voorbehoud vanwege corona).
Op 19-11-2020 vond het kennismakingsgesprek plaats via video. Het verslag zult u hier aantreffen na Heimstaden-goedkeuring.
Zie het verslag door op deze link te klikken:
Oprichting Heimstaden Huurdersplatform (29-10-2020)
Tijdens een videoconferentie op 29-10-2020 werd besloten een Heimstaden-Huurdersflatform op te richten.
Dit Huurdersflatform is een overkoelende opganisatie van huurders/huurdersverenigingen/bewonerscommissies met Heimstaden-huurders. Als gesprekspartner van Heimstaden kunnen algemene punten, zoals betaalbaarheid, duurzaamheid en comfortabel wonen worden afgestemd.
Bespreking MVGM - HvA op dinsdag 23-06-2020
Bespreking verliep in goede sfeer met nieuwe MVGM-contacten.
Het concept van het verslag werd op 25-06-2020 ter goedkeuring aan MVGM gezonden.
Op 29-06-2020 zond MVGM de goedkeuring met kleine aanpassingen.
Bekijk het verslag door op bijgaande link te klikken:
Servicekosten 2019 (17-06-2020)
Op 8-06-2020 werd de Recapitulatie Servicekosten 2019 ter controle ontvangen.
Op 11-06-2020 werd MVGM gevraagd om toezending en beantwoording:
- Factuur “Extra snoeiwerk hoofdingang,
- Facturen Elektra,
- Het totaalbedrag van de betaalde voorschotten bij Torentjes 1 en 3 is niet gelijk aan Torentje 2.
Op 11-06-2020 werden de gevraagde facturen ontvangen.
Bij de aanvrager werden vragen gesteld over het “Extra snoeiwerk” en “Netjes maken tuin bij 184C” bij Torentje 1.
Het bleek dat heesters zover boven het trottoir waren uitgegroeid dat dit ‘s avonds tot enge toestanden leidde. Ook werd vermeld dat geen werkzaamheden aan de tuin van 184C werden uitgevoerd.
Op 15-06-2020 werd MVGM gemeld dat dit “"Extra snoeiwerk” tot het reguliere tuinonderhoud behoort en dus wordt afgewezen. Ook werd bericht over 184C.
Op 16-06-2020 antwoordde MVGM dat dit extra werk uit coulance wordt geschrapt. Tevens werd een aangepaste Recapitulatie gezonden.
Op 17-06-2020 werd van MVGM antwoord ontvangen n.a.v. de vraag van de HvA over het totaalbedrag van betaalde voorschotten. Het blijkt dat de MVGM-informatie naar nieuwe huurders niet juist was geweest. Bij de afrekening per woning zal hiermee rekening worden gehouden.
Aansluitend gaf de HvA toestemming met de bewoners af te rekenen.
Hoofdweg Torentjes - Advies Huurverhoging 2020 (14-02-2020)
Op 14-02-2020 werd van MVGM een advies ontvangen vanwege de Huurverhoging 2020.
Onderaan dit advies stond een andere naam van de Accountmanager dan tot heden bekend was, de heer K. Keijzer.
Navraag bij MVGM leerde dat er per 2e week januari 2020 een nieuwe Accountmanager voor dit complex verantwoordelijk is.
De HvA-werkcommissie vroeg daarop aan de nieuwe Accountmanager waarom dit niet in januari 2020 gemeld werd want op enige mails werd door de vorige Accountmanager nog niet geantwoord.
Bespreking MVGM - HvA op donderdag 27-06-2019
Besproken punten:
1. Inleiding
2. Vivo Wonen, fusie van MVGM en Verwey Vastgoed, Heimstaden
3. Status beheer van woningen
4. Stand van zaken Wijkcontainers (op parkeerterreinen)
5. Verkeerssituatie parallelweg (fietsroute)
6. Klachtenafhandeling
7. Stand van zaken/acties n.a.v. bespreking van juni 2018 en actielijst van oktober 2018
8. Servicekosten
9. Investeringen 2019/2020 en Meerjarenbegroting t/m 2025
- Verduurzaming
- Plaatsing fietsenrekken (dringend noodzakelijk)
- Grondaanvulling langs singels
- Ophogen/herbestraten parkeerterreinen
- Ophogen grond rondom de gebouwen -> fundamenten steeds meer zichtbaar
- Vervanging vloerbedekking trappen/hallen
- Reparatie raamtegels buitenramen
- Intercomsysteem als vervanging van huidig bellenbord
10. Huurbeleid 2019
- Huurverhoging 2019
- Verhuur van woningen
11. Woninginspectie energielabel
12. Wat verder ter tafel komt
Het complete verslag werd op 3-07-2019 bij alle bewoners bezorgd.
Huurverhoging 2019 (23-06-2019)
Eind februari ontving de HvA-werkcommissie bericht van MVGM dat de huurverhoging 2019 conform die van 2018 zou zijn.
In het HvA-antwoord aan MVGM op 1-03-2019 werd gevraagd dat met oude huurcontracten rekening zou worden gehouden (ref. onjuistheid in 2018). Op 7-03-2019 antwoordde MVGM dat met de oude huurcontracten rekening zou worden gehouden.
De ontvangen MVGM-brief van 23-04-2019 vanwege de huurverhoging 2019 dient voor een aantal woningen gecorrigeerd te worden:
- Oude huurcontracten -> correct (= CPI),
- Nieuwere huurcontracten met max. 3% bovenop CPI -> Hier wordt 5,8% gerekend, dus 1,2% teveel. Dit dient gecorrigeerd te worden,
- Nieuwste huurcontracten met max. 5% bovenop CPI -> Hier wordt 6% gerekend. Dit is conform het huurcontact.
Op 26-04-2019 werd MVGM gevraagd om correcties en antwoord op de vraag waarom niet conform 2018 werd gerekend.
De HvA belde MVGM op 3-05-2019 over de status omdat nog geen reactie was ontvangen.
Antwoord: MVGM heeft verzoeken ontvangen ter correctie en is bezig uit te zoeken wat er fout gegaan is. De betrokken huurders ontvangen bericht.
Op 22-05-2019 ontvingen een aantal bewoners een MVGM-brief waarin gemeld werd dat hun huurverhoging was verlaagd omdat dit niet overeenkwam met het huurcontract:
1. Voor huurcontracten met “extra 3%” werd de huurverhoging met 1,2% verlaagd,
2. Voor een oud huurcontract werd de huurverhoging verlaagd naar 1,6%, maar het bezwaar vanwege 2018 werd niet ontvankelijk verklaard omdat in 2018 geen bezwaar zou zijn ingediend.
Op 23-05-2019 zond de HvA een mail aan MVGM waarin verzocht werd voor deze huurder (punt 2) de huurverhoging 2018 naar 1,4% te verlagen omdat wel degelijk in 2018 bezwaar werd gemaakt. De HvA-werkcommissie heeft met de brief van 30-04-2018 aan MVGM verzocht de huurverhoging voor alle oude huurcontracten te verlagen.
Op 22-06-2019 ontving deze huurder (punt 2) correcties op basis van de HvA-mail van 23-05-2019 en wel voor 2018 naar 1,4% en voor 2019 een aanpassing van die 1,6%.
Servicekosten 2018 (2-05-2018)
Op 12-04-2018 werd het concept-overzicht van de Servicekosten 2018 ontvangen.
Opmerkingen vanwege deze afrekening:
- Vastgesteld werd dat het reinigen van de luifels als extra werkzaamheden uitgevoerd. Dit is akkoord.
- Er werd geen bedrag vermeld bij de post Vervangen lampen. Dit is correct want er is voorraad (vervangen lampen wordt uitgevoerd door een bewoner per Torentje),
- De beheerder maakte een opmerking over het niet afsluiten van de glasverzekering. De HvA antwoordde dat dit al bij de Servicekosten 2015 eenzijdig door de verhuurder werd gestopt. De HvA heeft toen daartegen geprotesteerd,
- Elke woning ontvangt een bedrag terug vanwege teveel betaald voorschot.
Verder werd in de Begroting 2019 een bedrag opgevoerd vanwege de post Vervangen lampen. Er werd door de HvA onderzoek uitgevoerd of nog voldoende voorraad aanwezig is. Dat bleek het geval. De beheerder werd gemeld dat het bedrag in de begroting niet nodig is.
De beheerder stelde een voorschotverhoging van € 5,00 per woning per maand voor op basis van de Begroting 2019. De HvA gaat hiermee akkoord, doch de ingangsdatum moet nog bepaald worden.
Op 18-04-2019 werd de beheerder gemeld dat met de bewoners kan worden afgerekend.
Op 2-05-2019 ontvingen alle bewoners de afrekening (alle woningen ontvangen geld terug) en de melding dat het voorschot van € 56,00 per 1-08-2019 ingaat.
Verzoek parkeren parallelweg Hoofdweg (14-03-2019)
Bijgaand verzoek werd op 19-01-2019 aan de Gemeente verzonden:
Op 21-01-2019 werd van de Gemeente bericht ontvangen dat het verzoek in behandeling is genomen.
Op 11-03-2019 werd de uitspraak van de afdeling Mobiliteit ontvangen -> Spiegels en het voorgestelde verkeersbord worden afgewezen vanwege aanwezigheid van kantoren. Wel wordt toegezegd dat de afd. handhaving wordt gevraagd beter toe te zien op de situatie.
Op 11-03-2019 werd een lid van de Gebiedscommissie Prins Alexander hierover ingelicht.
Op 14-03-2019 werd gesproken met dat lid van de Gebiedscommissie. Afgesproken werd dat de afdeling Mobiliteit wordt nogmaals wordt gevraagd om een bespreking over mogelijke oplossingen. Vooral de gevaarlijke bocht bij Hotel Campanile vraagt om een oplossing (verhoogde drempels?).
Jaaroverzicht 2018 Hoofdweg (3-02-2019)
Door op bijgaande link te klikken kunt u dit Jaaroverzicht 2018 inzien:
Huishoudelijk Reglement Hoofdweg Torentjes (25-10-2018)
Klik op bijgaande link:
Laatste nieuws Hoofdweg Torentjes (21-10-2018)
1. Actielijst
Een actielijst werd op 15-10-2018 aan de beheer verzonden: 26 punten werden gemeld waarvan 22 punten afkomstig zijn van de MVGM-HvA-bespreking van 18-06-2018.
Overige punten:
- Een liftstoring met een bewoner die daarin vastzat, werd gemeld op 17-09-2018. De Brandweer moest de bewoner bevrijden, daar de onderhoudsfirma pas uren later kon komen. Wat was de oorzaak?
- Er werd ontdekt dat een andere firma het liftonderhoud had overgenomen. Aan MVGM werd gevraagd de stickers met noodnummer aan de buitenkant van de liften op alle verdiepingen te laten aanbrengen.
- Het buitenschilderwerk zou op 12-09-2018 starten. Zonder melding werd pas 2 weken later gestart. MVGM werd gemeld dat het maken van afspraken zeer stroef verliep, schade werd aangebracht aan de tuin, niet alle onderdelen werden geschilderd en dat niet alles volgens de brief van de schildersfirma wordt uitgevoerd.
- Op 2-10-2018 werd een “Quick scan”" uitgevoerd. MVGM antwoordde op de vraag van de HvA dat dit in opdracht van het Woonfonds Zuid Holland 2 werd uitgevoerd en dat de technische staat van het complex werd onderzocht. De eigenaar is lid van het Woonfonds Zuid Holland 2. De HvA-werkcommissie vroeg om de resultaten.
Op 16-10-2018 antwoordde MVGM op een aantal actiepunten zeer kort. Deze antwoorden zullen tijdens de volgende bespreking ter sprake komen.
In de discussie over het schildersbedrijf werd door MVGM gemeld dat Vivo Wonen opdracht voor dit schilderwerk had gegeven en niet MVGM.
Ook werd door MVGM gemeld dat Vivo Wonen hun opdrachtgever is. Bij een volgend gesprek met MVGM zal dit uitgebreid ter sprake komen.
2. Tijdelijke restafval-wijkcontainers op parkeerterreinen
Op 19-10-2018 werd met de heer Beumer van de Gemeente gesproken over de definitieve oplossing.
2a -> Plaats bij Torentjes 1+2
De 2 containers op de parkeerplaats bij de Torentjes 1+2 zouden aan de straatkant van de parkeerplaats geplaatst kunnen worden om stankoverlast te verminderen.
2b -> Definitieve oplossing
- Plaatsing langs de parallelweg is niet mogelijk (leidingen),
- Plaatsing op particulier terrein is moeilijk omdat een aantal actes moeten worden goedgekeurd. Om die reden zal de oplossing niet in 2018 worden uitgevoerd. De heer Beumer zal contact opnemen met MVGM,
- Plaatsing op het Gemeente-terrein tussen Torentje 2 en het appartementencomplex Hoofdweg 204-206 is mogelijk.
In juli 2018 werd het verwilderde bos op dit terrein met vergunning gekapt. Wat met dit terrein gaat gebeuren is onbekend,
- De heer Beumer noemde een aantal andere mogelijkheden, zoals containers vanwege het scheiden van afval (GFT, papier, plastic, …). Dit zou voor de Hoofdweg tot een andere oplossing kunnen leiden,
- De HvA vroeg of het mogelijk is nu al papiercontainers naast de huidige wijkcontainers te plaatsen. De heer Beumer zal dit onderzoeken.
Bespreking MVGM-HvA op maandag 18 juni 2018
Aanwezig:
- MVGM -> Accountmanager Kevin v/d Mark
- HvA-werkcommissie Hoofdweg Torentjes -> Hugo Hijmans en Gerard Strootman
Behandelde punten:
* Nieuws van de eigenaar:
- Buitenschilderwerk start in 3e kwartaal 2018
* Status beheer van de woningen:
- Gestolen autowielen bij Torentje 3
- Huisreglement wordt bij ieder nieuw huurcontract bijgevoegd (geen BBQ op balkon)
- Huisruil binnen complex naar kleinere woning resulteerde niet in lagere huur
- HvA-melding van verminderd woongenot
- Geluidsoverlast van airco m.b.t. kantoorgebouw naast Torentje 3
- Burenoverlast melden bij MVGM
* Klachtenafhandeling
* Stand van zaken / acties:
- Vervanging keukens en cv-ketels (alleen bij afkeuring)
- Wijkcontainers op particulier parkeerterreinen (geen nieuws m.b.t. vervanging)
- Vervanging lampen door bewoners
- Schoonmaakwerkzaamheden
- Liftonderhoud op 29-06-2018
- Tuinonderhoud (heg langs fietspad in het verlengde van de Van Epenstraat in slechte staat)
* Servicekosten 2017
* Investeringen 2018/2019 en meerjarenbegroting t/m 2025:
- Afdak en fietsenrek gewenst per Torentje
- Grondaanvulling langs singels
- Herbestraten parkeerterreinen / ophogen parkeerterreinenen
- Vloerbedekking trappen en hallen aan vervanging toe
- Energieprestatie
* Huurverhoging 2018:
- Bezwaar t.a.v. oude huurcontracten. Allonge uit 1996 zal aan MVGM worden gezonden
- Verhuur woningen (MVGM-website met veel fouten, woningen van 83 en 90 m2 voor dezelfde prijs -> hoe kan dat?)
* Wat verder ter tafel komt:
- Vandalisme en diefstal op parkeerterreinen
Huurverhoging 2018 (4-08-2018)
De extra huurverhoging per 1 juli 2018 voor oude huurcontracten (voorheen "boven huurgrens") werd doorgevoerd, terwijl reeds in 2015 was aangetoond dat niet boven de CPI-index mag worden gerekend. De HvA heeft beheerder MVGM per brief op 30 april 2018 gevraagd de huurverhoging naar 1,4% te verlagen.
Nadat de HvA de allonge bij het huurcontract van 27-02-1996 aan MVGM had toegezonden, werd de huurverhoging 2018 voor oude huurcontracten (afgesloten t/m 1996) verlaagd naar 1,4%.
Op 1-08-2018 werd het niet gecorrigeerde huurbedrag gerekend. De HvA heeft op 31-07-2018 MVGM hierop aangesproken en aan MVGM verzocht het bedrag van de kale huur aan de betrokkenen en details van de verrekening te melden.
Met MVGM-brief van 2-08-2018 werd aan de betrokken huurders gemeld dat terugbetaling binnen 3 weken zou geschieden en werden excuses aangeboden dat het juiste bedrag bij automatische betaling in juli en augustus niet werd verwerkt.
Servicekosten 2017 (1 maart 2018)
Op 14-02-2018 werd het totaaloverzicht ter controle ontvangen. Een overzicht van de kosten per kostenpost en per Torentje was bijgevoegd.
Na controle bleek dat geen extra kosten waren gerekend. Wel werd door MVGM een correctie in de post Elektra van Torentje 3 doorgevoerd dat in 2017 door de HvA-werkcommissie was gevraagd.
Op 26-02-2018 meldde de HvA-werkcommissie dat akkoord gegaan werd met de afrekening.
Op 1-03-2018 ontvingen de bewoners hun afrekening waarbij voor alle woningen een bedrag zal worden terugbetaald.
Het maandelijks voorschotbedrag behoefde geen wijziging en bleef dus € 51,00.
Hoofdweg - Vervanging tijdelijke wijkcontainers (15-01-2018)
Na een HvA-brief aan de Gemeente werd op 15-01-2018 het volgende gemeld:
- Onderzoek leidingen in de grond,
- Zoeken geschikte posities (grondwaterstand),
- Plaatsing op particulier terrein ziet de Gemeente niet als een probleem en zal contact opnemen met MVGM,
- Na 3 tot 4 maanden zullen nieuwe ondergrondse containers geplaatst worden.
Hoofdweg Torentjes - Wijziging ophalen afval (28-09-2017)
Met de Gemeente-brief van 20-09-2017 werd aangekondigd dat het ophalen van restafval gewijzigd wordt (ontvangen 23-09-2017).
Innemen van de huidige groene container (gestald in de berging van elke woning) zal 9-10-2010 plaatsvinden. Vanaf die datum dient het restafval in wijkcontainers te worden gedeponeerd. Verwezen werd naar een de website www.rotterdam.nl/afvalwijzer. Op die website werden wijkcontainers vermeld die honderden meters van de Hoofdweg staan.
Op 25-09-2017 werd door de HvA-werkcommissie een mail naar het in de brief vermelde e-mailadres gezonden met de melding dat de wijkcontainers te ver van de Hoofdweg staan. In telefoongesprekken met de Gemeente werd duidelijk dat die afstand inderdaad te groot is. De Gemeente houdt 150 m aan als de maximale afstand. Na verwijzing naar de kaart met container-indicatie moest erkend worden dat wijkcontainers aan de Hoofdweg noodzakelijk zijn.
Een bewoner van de Hoofdweg heeft de verantwoordelijke manager gesproken en die manager moest erkennen dat de Gemeente fout is geweest. Er werden op 27-09-2017 onmiddellijk 2 extra wijkcontainers besteld die uiterlijk 8-10-2017 op parkeerplaatsen bij de Torentjes 1+2 en Torentje 3 langs de parallelweg van de Hoofdweg worden geplaatst.
Op 28-09-2017 werden de 2 wijkcontainers afgeleverd en geplaatst op de parkeerterreinen bij de Torentjes.
Zie bijgaande plattegrond die op 27-09-2017 werd aangepast:
Bespreking MVGM-HvA op dinsdag 6 juni 2017
Behandelde punten:
Kennismaking met nieuwe MVGM-accountmanager Kevin v/d Mark,
Nieuwe eigenaar is niet ingegaan op de HvA-wens om deze bespreking bij te wonen,
Melding onjuistheden op MVGM- en Funda-websites,
Klachten riool Torentje 3 (een aantal malen verstopt),
Klacht bij DCMR ingediend vanwege hinderlijke lichtreclame Basic Fit,
Liftonderhoud: Liftdeuren lopen soms zeer langzaam,
Vervanging cv-ketel en keuken alleen na afkeuring of duidelijke reden vanwege vervanging,
Container in bergingen -> geen oplossing. Gemeente-brief over bio-afvalverwerking heeft waarschijnlijk geen invloed op dit complex. Indien dit wel het geval is wordt MVGM ingeschakeld,
Vervanging lampen door bewoners geeft aanzienlijke besparingen,
Luifel boven hoofdingang dient binnenkort te worden gereinigd en enkele ruiten zijn gebroken (dus vervangen),
Tuinonderhoud: Boarding van singels moet worden gerepareerd,
Servicekosten 2016 werden zeer vroeg in 2017 gecontroleerd en afgerekend,
Over investeringen 2017-2025 kon MVGM melden dat veel items werden gepresenteerd aan de eigenaar. Zodra de eigenaar beslist wordt dit aan de HvA gemeld,
Adviesaanvraag "Inkomensafhankelijke huurverhoging" onterecht omdat alle woningen geliberaliseerd zijn?
Wijziging maandelijks voorschotbedrag van Servicekosten zou niet samen moeten vallen met de huuraanpassing,
Huishoudelijke reglement wordt door MVGM uitgezocht,
HvA vraagt aan eigenaar om weer kerstbomen in de hallen te plaatsen.
Hoofdweg Torentjes - Jaaroverzicht 2016 (1 mei 2017)
Te melden punten:
- Parkeeroverlast langs de parallelweg (fietsroute) blijft een probleem vanwege parkeren van vrachtwagens en bussen. De wijkagent werd hierover benaderd en beloofde handhaving.
- De problemen met een woning werden pas opgelost nadat de Politie de nieuwe sleutel vrijgaf zodat de woning leeggehaald en gerenoveerd kon worden. Na 15 maanden werd de woning weer verhuurd.
- Wederom werd een onterechte adviesaanvraag vanwege inkomensafhankelijke huurverhoging ontvangen. Afwijkend van 2015 was de huurverhoging 2016 voor alle woningen gelijk.
- De afrekening Servicekosten 2015 werd gecontroleerd en verduidelijkingen werden gevraagd. De afrekening werd goedgekeurd en het voorschotbedrag verlaagd vanwege lagere bedragen van 2 posten.
- Eind oktober werd de jaarlijkse WOHV-bespreking met MVGM gehouden. Uitgebreid werden de volgende agendapunten besproken: Nog geen kennismaking met de nieuwe eigenaar, strengere controle van nieuwe huurders, klachtenafhandeling (lift, riool), vervanging keukens en cv-installaties, container in de bergingen (Juridisch loket?), vervanging lampen door bewoners, schoonmaakwerkzaamheden en tuinonderhoud, investeringen 2017-2025, huurbeleid, servicekosten, koude bij grote raam woonkamer, rattenplaag. Alle bewoners ontvingen het besprekingsverslag.
- De volgende bespreking met MVGM is in de eerste helft van 2017.
Servicekosten 2016 (21 februari 2017)
Op 7-02-2017 werd het concept van de Recapitulatie Servicekosten 2016 ontvangen.
Na controle werd om een correctie gevraagd: Onder de post "Tuinonderhoud" werden extra werkzaamheden met als titel "terrastegels gem. tuin herstellen" opgevoerd. Daar deze werkzaamheden onder regulier onderhoud vallen werd het bedrag afgekeurd. Na aftrek van deze extra werkzaamheden werd goedkeuring gegeven om met de bewoners af te rekenen.
Lagere kosten t.o.v. 2016 en daardoor wordt een aanzienlijk bedrag terugbetaald:
- Geen kosten werden opgevoerd vanwege de post "Vervangen lampen" omdat nog voorraad aanwezig was (vervangen wordt door bewoners uitgevoerd),
- Lagere kosten vanwege de post "Glazenwassen" omdat de frequentie gehalveerd werd.
Op basis van de begroting 2017 werd overeengekomen het maandelijks voorschotbedrag met € 5,00 per 1-07-2017 te verlagen, zodat vanaf die datum het voorschotbedrag € 51,00 bedraagt.
Met de huurverhogingsbrief van 1-07-2017 wordt deze aanpassing doorgevoerd.
Bespreking MVGM - HvA op 31 oktober 2016
Besproken punten:
Dringend verzoek vanwege kennismaking met de nieuwe eigenaar
Status beheer woningen: Onjuistheden op MVGM-website van woning in verhuur
Klachtenafhandeling: Riool bij Torentje 3 heraangelegd na aanhoudende verstopping
Liftonderhoud: Klacht vanwege trage liftdeuren wordt onderzocht
Container in bergingen: Mag niet volgens Roteb-regels. Afspraak werd gemaakt om schot in de zaak te krijgen
Vervanging lampen door bewoners: Heeft tot een aanzienlijke kostenreductie geleid. Het voorschot Servicekosten werd daarom verlaagd
Tuinonderhoud: Beschoeiing langs singels moet hersteld worden
Overlast/drugspand: Afloop besproken. MVGM hanteert nu striktere regels t.a.v. nieuwe huurders
Investeringen 2017: Begroting werd ingediend vanwege ophoging parkeerterrein, riolering en schilderwerk. Vragen werden gesteld over de vloerbedekking in de trappenhuizen en hallen, en de afbrokkelende raamkozijntegels.
Huurbeleid 2016: Adviesaanvraag huurverhoging werd besproken
Servicekosten: Het schrappen van de post Glasverzekering en de verlaging van het voorschot werden besproken
Rattenplaag: Aan bewoners wordt verzocht geen brood meer in de algemene tuin te strooien
Nieuwsbrief: MVGM zal een Nieuwsbrief samenstellen.
Alle bewoners ontvingen het complete verslag op 1 december 2016.
Servicekosten 2015 (18 juni 2016)
Controle van de Servicekosten 2015 werd doorgevoerd en na ontvangst van een factuur en een verduidelijking werd toestemming gegeven met de bewoners af te rekenen.
Verlaging van de kosten (**) werd bereikt door:
- Frequentieverlaging van het glazenwassen naar 1 maal per 2 maanden vanaf 1 juli 2015 (volgens HvA-voorstel),
- Vervanging van lampen door bewoners vanaf 1 juli 2012 (*),
- Vervallen glasverzekering door eigenaar. Dit punt wordt onderwerp van bespreking met MVGM.
(*) Vervangen van lampen door bewoners
De HvA-werkcommissie heeft een lijst met het verbruik van de laatste 3 jaar aan beheerder MVGM gepresenteerd.
Hieruit blijkt dat de op 1 juli 2012 geleverde voorraad nog lang niet verbruikt was, zodat per 1 juli 2015 geen kosten meer worden gerekend. Pas na levering van een nieuwe voorraad worden weer kosten doorberekend.
Lampen worden wel doorberekend als vervanging niet door bewoners kan worden uitgevoerd.
(**) Voorschotverlaging
Een aanzienlijk bedrag wordt terugbetaald. De HvA-werkcommissie heeft daarom aan MVGM voorgesteld het maandelijks voorschotbedrag te verlagen naar € 56,00. MVGM antwoordde dat die verlaging per 1 augustus 2016 zal worden doorgevoerd.
Jaaroverzicht 2015 Hoofdweg Torentjes (januari 2016)
Alle bewoners ontvingen het "Jaaroverzicht 2015" waarin de volgende onderwerpen werden omschreven:
1. Beheerder MVGM en eigenaar George Vastgoed
- Nieuwe accountmanager MVGM,
- Participatiegelden 2014 werden uitbetaald,
- Jaarlijks overleg in juni 2015 met resultaten (o.a. verlaging kosten glazenwassen).
2. Klachtenafhandeling
- Gebroken draadglasplaten,
- Ernstige lekkage lift,
- Melding uitvoering noodzakelijk CV-onderhoud.
3. Huurverhoging 2015
- Vanwege een extra huurverhoging werd een onjuist advies door de beheerder gevraagd.
Daarna volgde niet de correcte adviesaanvraag,
- Voor oude huurcontracten werd de extra huurverhoging ingetrokken.
4. Overlast
- Waarschuwing na enige inbraken,
- Politie-inval na melding van huurders,
- Parkeren parallelweg (fietsroute) vanwege geparkeerde vrachtwagens problematisch.
5. Servicekosten 2014
- Correcties werden doorgevoerd na controle door HvA-werkcommissie,
- Onterechte aanpassingen door de beheerder werden gecorrigeerd of de aansprakelijkheid afgewezen.
Servicekosten 2014 (18 december 2015)
Laatste nieuws:
Met de MVGM-brief van 17-12-2015 werd met de bewoners afgerekend.
Doorgevoerde aanpassingen op verzoek van de HvA-werkcommissie Hoofdweg Torentjes:
- De extra maaibeurt werd niet in rekening gebracht omdat deze extra kosten niet door de beheerder werden gemeld en omdat dit extra onderhoud reeds bij heraanleg van het perk met heesters werd afgewezen,
- Elektra-verbruik van Torentje 2 werd aangepast na opmeting (vaststelling geschatte meterstanden). In Torentjes 1 en 3 waren "Slimme meters" gemonteerd; in Torentje 2 niet. Volgens MVGM kon in Torentje 2 geen "Slimme meter" worden gemonteerd. Navraag bij Stedin door de HvA had als resultaat dat in Torentje 2 toch een "Slimme meter" zal worden gemonteerd.
Het opzeggen van de glasverzekering door de eigenaar blijft een discussiepunt, want een verhuurder mag niet éénzijdig aanpassingen in het servicekostenpakket doorvoeren.
Tevens moest geconstateerd worden dat zonder melding aan de HvA naar een andere elektra-leverancier werd overgegaan.
Extra huurverhoging 2015 (12 oktober 2015)
De extra huurverhoging per 1 juli 2015 voor oude huurcontracten (voorheen "boven huurgrens") werd verlaagd en teveel betaalde bedragen werden uitgekeerd. De HvA had beheerder MVGM gevraagd alle huurcontracten te controleren omdat geliberaliseerd pas in 1996 werd ingevoerd en geen vermelding van "extra verhogingspercentage" in contracten vermeld staat.
MVGM heeft er mee ingestemd dat een adviesaanvraag vanwege de huurverhoging 2016 zal worden ingediend als de verhoging boven de CPI-index is.
Bespreking MVGM - HvA op 17 juni 2015
Besproken punten:
Introductie nieuwe MVGM-accountmanager.
Klachtenafhandeling MVGM: Op bepaalde momenten is KCC (Klant Contact Center) minder goed bereikbaar; aangeraden wordt een e-mail aan kcc.wonen@mvgm.nl te zenden.
Vervanging van keukens en cv-ketels geschiedt na afkeuring van de installatie.
Voor de afvalcontainers in de berging moet een oplossing gevonden worden. Een nieuw voorstel wordt verwacht.
Vervanging van lampen door aangestelde bewoners geeft een aanzienlijke besparing.
Afgesproken werd het aantal beurten "glazenwassen" te verminderen naar 1 maal per 2 maanden.
Tuinonderhoud geschiedt naar tevredenheid.
Parkeren langs de parallelweg van vrachtwagens is een probleem(fietsroute!), want deze zijn te breed voor de parkeervakken.
Een investeringsvoorstel van MVGM voor 2015/20216 volgt nog.
MVGM zal op verzoek van de HvA nagaan of de extra huurverhoging 2015 correct en conform de huurovereenkomsten aangezegd werd (geliberaliseerd).
Interne woningruil werd besproken.
Het concept van de Servicekosten 2014 werd nog niet door MVGM bij de HvA-werkcommissie ingediend.
MVGM stelde voor een MVGM-Nieuwsbrief Hoofdweg aan de bewoners te sturen. Het concept wordt naar de HvA-werkcommissie gezonden.
Opmerking: Het volledige verslag werd aan alle bewoners verstrekt.